Виллы, дома и таунхаусы Батуми: обзор рынка

На побережье Средиземного и Черного морей виллы представлены в изобилии. Практически повсеместно в приморских странах наблюдается профицит такого предложения. Исключение — Грузия, где прибрежные участки активно застраиваются высотными зданиями, а стоимость близкой к морю земли не располагает застройщиков к малоэтажному строительству.

При этом спрос на малоэтажные частные дома стабильно растет. Особенно он вырос в пандемию, ведь частный дом — более безопасное, приватное и комфортное жилье. Частная территория и отсутствие мест общественного пользования позволяют минимизировать контакты с соседями и гулять на улице даже в периоды жестких ограничений. В результате число людей, которые захотели перебраться из квартиры в частные дома возросло во всем мире.

Спрос порождает предложение. Поэтому в последние пару лет в Аджарии появились девелоперы, специализирующиеся на малоэтажном строительстве. Мы проанализировали основных игроков этого сегмента рынка и попытались оценить их предложения с точки зрения перспективности инвестиций.

Критерии выбора

Индивидуальная малоэтажная застройка — новое направление для Батуми. Поэтому важно обозначить первостепенные критерии выбора объекта для покупки.

1. Локация. Это важнейший фактор рентабельности и ликвидности курортной недвижимости. Земля у моря – ресурс очень ограниченный и потому постоянно растущий в цене. Выбирайте место с максимальной приближенностью к морю и панорамным видом.

2. Качество строительства. Огромное значение имеют строительные и отделочные материалы, наличие гидро-, и теплоизоляции, материал и толщина стен. В Батуми это особенно актуально – подавляющее большинство застройщиков экономят на материалах и квалификации рабочей силы.

3. Инфраструктура. Есть ли у дома собственный двор, участок, парковка, бассейн. Какова близость к морю, транспортная доступность, есть ли поблизости магазины, аптеки, кафе, рестораны и другие важные для комфортного проживания объекты.

4. Экологичность. В идеале вокруг дома должна быть чистая природная зона. Желательно, чтобы дом находился в удалении от химических и металлургических предприятий, мусороперерабатывающих заводов, свалок, канализационных коллекторов.

5. Уровень шума. Порты и терминалы поблизости с домом, соседство с железной дорогой или аэропортом, близость шумной автострады или ночных клубов — все это может создавать лишний шум. Например, в случае сдачи близость к аэропорту или шоссе может стать плюсом для транзитных путешественников, но может отпугнуть тех, кто приехал в долгожданный отпуск и мечтает выспаться.

6. Стоимость квадратного метра и продажное состояние. Обратите внимание, в каком состоянии сдается объект – черный или белый каркас, под ключ. Учтите, что стоимость ремонта нужно учитывать в итоговой цене квадратного метра. Часто бывает, что выгоднее купить дом дороже, но с готовым ремонтом под ключ, чем заниматься отделкой самостоятельно.

7. Безопасность и обслуживание. Наличие охраны, камер круглосуточного наблюдения, консьерж-сервиса, управляющей компании, которая будет осуществлять регулярное обслуживание дома и территории комплекса.

8. Доходность. Важнейший пункт для инвестора, владелец должен понимать сколько денег ему может принест и объект. Идеальна ситуация с фиксацией гарантий дохода в официальном договоре, и возможностью подписания договора с управляющей компанией на администрирование недвижимости. В этом случае компания примет на себя поиск арендаторов, заселение, оплату коммунальных расходов и т.д.

Малоэтажные девелоперы Батуми: обзор

Начнем с самого перспективного, по мнению экспертов, предложения на Батумском рынке загородной и пригородной недвижимости.

European Village — эксклюзив и качество

Это застройщик вилл с собственными облагороженными участками. Девелопер лидирует в регионе по качеству строительства. Использует комплексную гидроизоляцию фундамента, стен, крыши. В условиях влажного климата и близости к морю использование этих технологий становится определяющей характеристикой надежности и долговечности конструкции дома.

Для стен компания использует двойной керамоблок (крупный кирпич), изготовленный по испанской технологии. Это продлевает срок эксплуатации здания до 150-200 лет. Для сравнения, у домов из цементного блока срок службы не превышает 50 лет.

Благодаря использованию таких материалов и технологий, толщина стен вилл в комплексе European Village составляет 40 см. Но столь основательный подход приводит к удорожанию строительства. Поэтому такого стандарта в регионе придерживается лишь эта компания. Такова цена качества и эксклюзивности.
Еще один фактор, влияющий на цену — расположение. Дома стоят на «Батумской Ривьере» — в самом экологически чистом месте побережья. За это район Батуми Гонио-Квариати, который пользуется большой любовью у туристов. Многие считают, что именно здесь расположены лучшие пляжи.

Но из-за этой этой любви здесь одни из самых высоких цен на землю, которая к тому же ежегодно дорожает. В результате купить дом здесь — по карману немногим. С другой стороны, капитализация вилл постоянно растёт. Поэтому застройщик даже предлагает покупателям возможность обратного выкупа с доплатой. Видимо, рассчитывая продать объект еще дороже и заработать на разнице в цене.

Также в European Village предлагают гарантированный доход — это условие прописывают прямо в договоре, который заверяют в Юстиции. Собственник может рассчитывать на гарантированные 8% в год прибыли. Но, конечно, из виллы можно извлечь больше. Это и является прибылью компании, принимающей на себя риски и гарантирующей доход инвестору.

Цена 1 кв. метра в компании European Village составляет около $1 140, что с учетом сдачи объектов в состоянии «под ключ», — скорее средняя цена. Создатели не отрицают, что их дома относятся к элитному сегменту. Да и продают дома не всем — если в репутации клиента что-то смутит, могут отказать дабы не создавать проблемы другим жильцам.

Polo Villas — таунхаусы с видом на бассейн

Компания предлагает комфортабельные таунхаусы в уже построенном жилом комплексе клубного типа. На территории расположен большой бассейн, что привлекает покупателей. А еще за каждым собственником закреплено собственное парковочное место.

Собственной территории у домов почти нет, застройка комплекса очень плотная. Стоимость 1 кв. метра составляет порядка $816 за черный каркас. Поэтому нужно добавить к цене стоимость ремонта, чтобы понять конечную стоимость.

Комплекс близко расположен к центру города – всего 15 минут езды. Но он построен в районе Адлия, на улице Гиоргия Анцухелидзе. Это не природная зона, а городские джунгли. Вариант для тех, кто предпочитает урбанизм и транспортную доступность природным ландшафтам и чистой экологии.
Batumi Villas — доступные дома у моря

Этот комплекс также расположен в районе Адлия. Поэтому он не может похвастаться безупречной экологией. Окончание строительных работ было заявлено на май 2021 года, но на конец текущего года комплекс все еще не завершен. Скорее всего причина задержки — непредвиденные факторы, связанные с пандемией.

Среди преимуществ – близость к морю, всего 300 метров и вы на пляже. А еще в комплексе есть общий бассейн.

У каждой виллы собственный двор, но это более экономный формат, поэтому размер у них от 35 до 75 квадратов, а стены толщиной 20 см возводят из пемзоблоков. Цена за 1 кв. метр виллы здесь невысокая – порядка $675. Дома сдаются в состоянии черного каркаса, поэтому потребуют существенных дополнительных затрат. Компания не берет на себя гарантий по доходности.


Diamond Villas — дома с собственными бассейнами

Еще один комплекс в районе Адлии и аэропорта. Завершение строительных работ запланировано на ноябрь 2022 года. Предполагается, что общая площадь территории составит 3 643 кв. м., на которых расположатся 15 вилл высотой 3-4 этажа квадратурой около 300 метров каждая.

Застройщик заявляет индивидуальный бассейн у каждого дома, скромных размеров озеленённый двор, подземную парковку, видеоконтроль.

Объекты будут сдаваться в состоянии черного каркаса. Стоимость 1 кв. м. будет стартовать от $812. Эту цену нельзя назвать низкой в учётом необходимых вложений в ремонт. Компания не берет на себя гарантий по доходности.

Kvariati Hills от Green Side Development — горный комплекс с минигольфом

Находится в стадии строительства, окончание работ запланировано на декабрь 2022 года. Стоимость 1 кв. метра в состоянии черного каркаса составляет $650, в состоянии под ключ - $1 000, предоставляется внутренняя рассрочка на 24 месяца. Застройщик заявляет множество бонусов – солнечные батареи для освещения территории комплекса, площадку для мини-гольфа, детскую игровую зону, спортзал, бассейн на крыше каждой виллы.

Отдельно отметим обещанный гарантированный доход от сдачи недвижимости в аренду на уровне 8% в год, правда этот пункт в предварительном договоре компания не прописывает.

К недостаткам относится неудобная локация комплекса – в горах, в удаленности от моря почти в 1 км. Кроме того, комплекс расположен вдоль весьма загруженной дороги.

Villas Eucalyptus — дома для отдыха в горах по низкой цене

Еще один комплекс в горах. Ввести в эксплуатацию его запланировали в апреле 2022 года, это первый проект застройщика.

Комплекс находится в 4 километрах от моря — за пределами пешей доступности. Низкая стоимость земли и выбор строительн ых материалов эконом класса, а также практически полное отсутствие рядом какой-либо инфраструктуры обуславливают невысокую стоимость квадратного метра – дома в состоянии белого каркаса предлагают по цене $517.

Salibauri Hills — горный комплекс у храма Самеба

Проект позиционирует себя не просто, как коттеджный поселок, а как многофункциональный комплекс на горе Самеба в районе одноименного храма. Все из-за наличия не только отдельных коттеджей, но и многоквартирного дома на 77 апартаментов. Но для многих покупателей это может оказаться скорее минусом, чем плюсом, ведь загородная жизнь предполагает уединение и тишину.

Сдача комплекса запланирована на декабрь 2022 года. Объекты предлагают готовые под ключ, и их стоимость весьма внушительная – $2 100 за 1 кв. метр. Опция гарантированного дохода в этом проекте не предусмотрена.

Таунхаусы в Махинджаури с большими участками

В направлении прилегающего поселка Махинджаури также ведется несколько строек. Таунхаусы в Махинджаури от компании предлагаются в двух вариантах готовности – черный каркас по цене от $930 за 1 кв. метр, и $1 375 под ключ.

Gold Club Batumi — дачная деревня

Еще один комплекс в Махинджаури. Здесь будут не только виллы высотой 2 этажа, но и квартиры-студии, апартаменты с садом, пентхаусы с видом на горы и море. Расстояние до пляжа 5 минут. Инфраструктура обещает быть весьма внушительной – лобби, охрана, автосервис люкс, прокат авто, конференц-зал, ресторан, бассейн, СПА-комплекс, управляющая компания, работающая в формате Airbnb. К сожалению, нам не удалось связаться с офисом продаж ни по телефону, ни в социальных сетях

В каких районах можно купить собственный дом

Район Адлия — находится вблизи аэропорта. Всего 15 минут от центра Батуми. В данный момент это зона самой активной застройки в Батуми. Поэтому инфраструктура здесь будет развиваться.
В этом районе строят сразу нескольких жилых малоэтажных комплексов. Популярность среди девелоперов объясняется дешевизной земли. По этой же причине цены за метр квадратный объектов в этом районе — средние.

Из минусов — нюансы с экологией и шумом: поблизости находится городская свалка, периодически отправляющая воздух метаном, рядом канализационный коллектор, а также канализационный канал, аэропорт. Здесь нет обустроенного пляжа, а море загрязнено канализационными стоками.
Объектов здесь строится много. А высокое предложение несколько снижает их инвестиционную привлекательность. Из плюсов — относительная дешевизна, близость к центру города, транспортная доступность.

Район Махинджаури. Это направление с интересной природой, но проблемами с транспортной доступностью и экологией. В этом направлении в часы пик практически круглогодично образуются ежедневные пробки. Рядом — нефтяной терминал, международный порт и канализационные стоки из двух больших городских районов БНЗ и Барцхана. Все это загрязняет местную акваторию. Не способствует отдыху железная дорога, хотя улучшает транспортную инфраструктуру. Это не популярный район среди местного населения и туристов. Но виды здесь красивые, а цены — низкие.

Район Гонио и Квариати. Близко расположен к турецкой границе, удален от крупных очистных терминалов, городской свалки, аэропорта.

Это популярный среди туристов и местных жителей район, так как здесь самое чистое море и лучшие пляжи. Здесь находятся коттеджные поселки, которые прозвали Батумской Рублевкой. Цены здесь высокие и продолжают расти, поэтому не все могут позволить себе купить здесь дом. Но, те, кто купят — смогут заработать на аренде или капитализации из-за постоянного подорожания земли и недвижимости в этой локации.